昆明楼市此番兴起的回暖风潮，最为引人注目的并非成交量上涨的幅度有多大，而是真正存在着购房者踊跃抢购那种所谓的“好房子”的现象。在市场持续围绕是否需要进行救市展开争论的这个阶段，有一批得房率超过百分之百的新楼盘近乎售罄了。

得房率突破100%成新卖点

以往买房时，公摊面积好似一笔算不明白的账，一百平米的房子到手后仅剩下七十多平米。如今昆明部分新楼盘直接将得房率提升到百分之一百一十甚至百分之一百二十，这表明花同样数额的钱，实际能够使用的面积会多出三四十平米。锦粼天矅项目的销售经理李玲娜透露，他们新推出的八十六套住宅，开盘时就已接近售罄的状态，连实体样板间都并未建设完成，仅仅依靠户型图便吸引了单日二百六十人次的到访量。

不是靠着偷面积来获取高得房率，而是于规划阶段便重新着手设计。昆明新出让的地块，其容积率显著降低，如此一来开发商便拥有了更多空间去优化户型结构，以往为达成给定容积率要求以凑数。户型只能呈往高处堆叠的态势，现今变为朝着宽敞区域去造就。阳台、飘窗以及设备平台等这些以往被归类为“半赠送”名堂的空间，现如今凭借设计转而摇身成了名副其实的可使用面积。

置换客群倒逼产品升级

当下冲进售楼处的主要力量，并非首次购房的刚需人群，而是卖掉旧房换购新房的改善型客户。他们曾居住在老房子里，历经隔音欠佳、采光昏暗以及户型怪异等诸多困扰，此次出手便是冲着“一次满足全部需求”去的。万科都会半岛的销售人员表述得极为直接：舒适乃是“优质住房”的首要要素，他们先是将楼间距拓展至最大程度，确保每户人家都能拥有充足采光，接着重新对户型进行设计，使得房屋得房率处于95%至105%之间。

存在这样一批置换客。对于价格，他们的敏感度反倒降低了。他们更为在意的是，房子可不可以解决过去十几年的居住痛点。比如说，家里不仅有老人，家中还带有小孩的，对于小区里有没有类似“童趣盒子”“学习盒子”这样的配套，会特别上心。万科都会半岛的“学习盒子”，在还没交房的时候，就已然成为了网红打卡之地。在周末时常位置难求，毗邻的周边居民会提前前来蹭这个公共空间。

开发商从拼营销转向拼产品

以前，开发商会把资金投入到售楼处方面，还会投入到样板间方面，也会投入到广告方面，营销团队常常有上百人之多，然而如今风向已然发生了变化。锦粼天矅这个项目，在实体样板间尚未完全建成的情况下就敢于开盘，其所凭借的是产品自身足够过硬。李玲娜讲述道，在未来，房产数量是不缺少的，但缺少的是优质的房子，当下购房者对于产品细节以及配套成熟度的要求明显有所提升，开发企业必须要从产品品质至服务理念，再到户型设计进行全面的升级。

昆明市房地产开发与经纪协会的副秘书长刘践察觉到了情况，市场的结构正处于优化的状态，品质优良的项目，其价格和成交量的增长都是颇为显著的情况体现。在一季度的时候，有着土地市场升温的现象发生，甚至是出现了溢价率这一状况，这表明开发商是愿意为优质地块以及优质产品投入成本的情况表述。以往的时候，“好房子”比拼的是地段以及资源占有情况，当下比拼的则是居住体验的升级情况。

政策引导从源头改变

昆明近些年始终在推进高品质住宅施工建设进程，于规划、设计以及建造各个阶段去确定标准，新编现的规划建设标准赋予了开发商更为宽广的创作地盘天地空间，特别是那种新拍出的地块上面，容积率显著大幅降低，无需再持续性建造又高且密的塔楼建筑，可以打造出实实在在真正让人感觉舒适惬意的板楼及洋房。

“好房子”新国标的全面落地起到了关键作用，以前，绿色环保、智能化这些配置仅在高档楼盘中出现，如今却成了“标配”，若开发商不跟进，产品便卖不动，市场反馈十分直接，凡是配套良好、功能全面、户型设计优良且有新型材料投入的项目，基本不愁销售。

品质竞赛成为行业新常态

从“规模竞争”迈向“品质竞赛”，这并非一句空洞的话语。昆明楼市一季度的数据表明，房地产投资呈现两位数增长，销售同样呈现两位数增长。不过，当中增长的逻辑已然发生了变化。以往增长是依靠杠杆以及预期支撑起来的虚假繁荣之火，如今增长是凭借真金白银打造出来的优质产品在进行兜底。

刘践形成这样的一种看法 ，即有这样一种从“量”朝着“质”发展的消费升级趋向 ，该趋向会反向促使整个行业生态朝着精巧细致、存在差异方向进行转变。房地产开发企业不可以再凭借高周转、高杠杆那一类方式来运作 ，而必须将精力投放于技术创新以及产品打磨方面。房屋得房率、智能化程度、社区配套设施、绿色建筑 ，这些均会成为未来新楼盘的标准配置 ，那些赶不上这种情况进度的开发商将会只能面临被淘汰的结局。

好房子依然是稀缺资源

尽管昆明市场之中，已然出现了一批具备高得房率、高配置特质的新开楼盘，然而置于整个房地产市场范畴来观察，此类产品依旧处于稀缺状态，锦粼天矅留存的楼栋，持有相关信心能够于年内将其售罄，万科都会半岛的售价相较于周边而言偏高，可却依旧具备较好的销售态势，这些情况均表明了一个确实存在的事实：消费者是甘愿为高品质的房产付出相应代价的。

可是呢，好房子所具备的标准也是处于变化状态的。往昔要看地段如何，要看学区状况，要看有没有升值空间，如今要看户型的设计情况，要看社区方面的功能如何，还要看居住期间的舒适度怎样。开发商能否抓得住这一轮需求升级带来的契机，这就决定了未来几年于昆明市场之中的生存空间大小。对于购房者来讲，此刻买房的逻辑已然彻底有所改变了，跟抢一套位置挺不错然而住起来却感觉憋屈的房子相比，倒不如多投入一些心思去寻觅一套真正能够住得舒坦的房子。

你认为当下进行买房行为时，最为重视的是房屋实际可使用面积与建筑面积的比率、社区所配备的各种设施，还是所处区域以及学校资源呢？欢迎于评论的区域谈论你个人的观点想法。